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NO.270 「民泊で収入3倍?これだけは知っておきたい賃貸管理会社の"民泊対策"」

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賃貸不動産仲介管理ビジネスの黄金律 Vol.270
 
船井総研 賃貸管理ビジネスコンサルティングチームがお届けする
メルマガ【賃貸不動産仲介管理ビジネスの黄金律】です。
 
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こんにちは。松井哲也です。

今回は、最新時流事例として、ほっかほかの、新しい民泊対策について、
提案させて頂きます。

ご存知の通り、昨年末あたりから、新聞、雑誌、TVなど、やたらの
賑わす民泊ですが、賃貸管理会社にとっては、現状がどうなって、
今何を準備して何を取り組めば良いか、なかなか不透明な部分が
多かったと思います。

しかし1月、国の動向がはっきり見えてきました。
以下、5つのポイントにて出来る限り、分かり易くお伝えします。

(1)民泊の背景

現在の民泊の流行している原因は2つ。まずは圧倒的に増えた外国人旅行者。
2015年2,000万人に届きそうな勢いでした。

そこから各都市でのホテル空室の供給が追いついてなく、さらに賃貸物件の空室増加の問題です。
そして米国からやってきた「AirBnB」による民泊が活性化していったのです。

(2)民朴の問題点

「ご存知の通り、泊める」=「宿泊費をもらう」は、旅館業法という法律に
則ることが必要となります。

また「貸す」=「家賃をもらい営業を行う」は借家借家法という法律に則ることが
必要となります。「Airbnb」で貸す場合旅館営業許可を取らなければ旅館業法に抵触します。

つまり当然、個人でも法人でも賃貸物件を1泊から貸し宿泊料をもらうのは、
旅館業法の認可のもとに、運用しなければならないのです。

(3)民泊が解禁?

1月に入り、日本経済新聞には、民泊の記事が10回以上出てきましたが、
簡単に言えば、今年度中にも旅館業法を改正し、民泊に対応した新法を
検討しているとの事です。規制緩和が大きく行われるのです。

まず旅館業法の適用外として「旅館業法での規制」(国家戦略特別区 大阪府・大田区では緩和)
→そして簡易宿泊所内へ緩和→最終的に民泊新法へ移行する準備に入りました。
具体的な部分では、面積の緩和(一人当たり設定で実質33㎡以下も大丈夫な範囲へ)があります。
また宿泊数の緩和として6泊7日以上→制限無しへと。

(4)CtoC賃貸サイトの台頭

民泊を考える中で、もう一つ重要なキーワードがあります。
それがCtoCでの入居者さんとオーナーさんを結ぶ、賃貸物件紹介サイトです。
あるサイトでは入居者会員数10万人を集客され既に毎月数百件とも言われる契約が
進んでいるとも言われています。

オーナー主導で掲載、契約など動かれてしまうケースが益々予測できるのです。
オーナーさんはより早く、より収益を上げたいのです。

その為にできる事として、CtoCサイトや、民泊サイトを考えていく傾向が
あるわけです。サブリースしてきっちり収入を保証し、オーナーが契約上も、
収入上も、そういった動きをしなくても良い状態にもっていく事は重要だと
思います。


(5)賃貸管理会社から取るべき民泊対策

●退去したら、速やかに(1~2ヶ月)、入居募集、入居者集客、入居斡旋(満
 室化)ができる力をつける事
●オーナーの家賃収入を上げていける、物件再生力をつける事
●オーナーの利益を上げられる、CF・税金対策力をつける事
●オーナーの囲い込みには、サブリース契約も考慮する事
●必要な商圏(ホテル稼働率↑・賃貸住宅入居率↓の政令指定都市・県庁所在
 地など)では「マンスリー・ウイークリー」での運営力をつけ、「民泊解禁
(7日未満・33㎡以下など)」の際にウイークリー未満契約ができる状態にする
 物件はサブリースし、賃貸賃料より高い収入が得られる状態を作る。
●現入居者の固定客化を図る(家賃ポイント、割引制度など)


都内23区ワンルームはフロトイレ付で駅近でも7万を切っきた時代です。
そこに、1泊8,000円×25泊=20万にも収入は跳ね上がります。なんと3倍です。
サブリースし、価格設定から、募集・運営まで行ったら、関係者が皆winwinがきづけます。

今は規制があって出来ませんが、近い将来に可能になる時期が来ます。
確かにどこまで外国人観光客が増えるかわかりませんが、
少なくとも2020年東京オリンピックまでは可能性があります。

また地方都市でもホテルの稼働率は異常に上がってきています。
東京だけ?、賃貸では?と思っていては取り残されてしまします。

時代は、どんどん変化します。時の流れは変わっていきます。
常に時流を読み、そこへの対策を考え、実行する事は、
今会社経営で最も重要なポイントになってくると思います。

ぜひ、できる事から動いてください!

 
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