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NO.258「年間の離職率が10%以上を越えると赤信号!社員が辞めない、成長する会社の「3つの理由」」

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 2015年11月09日

 賃貸不動産仲介管理ビジネスの黄金律 Vol.258

 ~賃貸管理ビジネスコンサルティング~
 
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【コラム】「年間の離職率が10%以上を越えると赤信号!
           社員が辞めない、成長する会社の「3つの理由」」
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こんにちは。松井哲也です。

昨今、将来へのビジョン達成、企業成長の為に、将来の人材として新卒採用、
幹部候補として中途採用、各社採用に力を入れていらっしゃると思います。

しかし、実態として、離職率はどうでしょうか?
残念ながら、新卒入社3年目以内の離職率が上がっているようです。

厚労省、新卒学卒者離職状況調査によると、3年目以内の離職率は、全体平均で
大卒は31.0%まで上がっているようです。ちなみに不動産業は平均39.6%。
簡単に言えば、毎年1割以上辞めて、3年で30%以上の退職者になっています。

私達が主催する、賃貸管理ビジネス研究会会員企業である、賃貸仲介・管理会社
さんの中で、以前は入社1年で10~20%の離職率だったのが、入社3年目以内でも
10%未満に下がっている企業さんが出てきました。1年では3%未満の離職率です
ね。

企業が、将来に渡り、確実に成長し続ける為には、社員数と粗利の伸びです。
そこに粗利伸び>社員数の伸びから、生産性アップ、利益アップに繋がります。
つまり、社員さんの成長が、会社の成長になります。

では、なぜ社員さんが辞めなくなり、成長し続けられるのか?
そこには3つの理由があります。

まず、その前に、なぜ社員さんが辞めてしまうのか?ここからいきましょう。
以下、あてはまる事はないでしょうか?


社員さんが辞めてしまう事象。


(1)このままの自分で大丈夫か?とにかく残業が多い。休みが少ない。
でも給料は上がらない。いわゆる、社員さんが作業に追われている状態です。

昼間は賃貸営業で忙しく、夜になると遅くまで、賃貸の物件入力と更新に追われている。
昼間はクレーム対応、退去立会いに追われ、現地対応に行き、夜帰ってからの事務作業、
見積作成でいっぱい。

オーナー、地主に対して、飛び込み営業にて、案件を取り続けさせる。
思ったように、目標に対して、成果が出ない。仕組みではなく、行動量で、
気合で動くしかない状態。

先が見えない。このままの状態で、自分はやっていけるのか?


(2)この会社は大丈夫か?売上・利益・生産性は上がるのか?組織・戦略はあるか?
元来、成長の為の定期採用がない。生産性を上げるためと、社員も採用していない。

賃貸と管理の作業仕事だけで、生産性が上がる組織体制や具体的な戦略はあるのか?
将来が見えず、優秀な社員さんは辞めていってしまう。

この人すごいと思える先輩や上司がいなくなっている。将来に向けたビジョンがない。
自分のレベルを上げて、給料を上げ、本当に成長できる環境があるのか?


(3)この業界は大丈夫か?人口は減り、アパートは建ち放題。どんどん空室は増える。
でも競合は激しい。賃貸仲介も、管理も、競合との食い合いになって縮小してしまうのではないか?

もうネットで集客し、管理を増やしていくのは難しい。
そうなると、もっと成長している別の業界で働いた方が安定し、成長もできるのでは?


どんどん、マイナス思考に入っていきます。
ただ、まだ経験が少なく、自分の考えの中で取り組んでいると、こうなりがちです。
もちろん、本人自身に問題があるケースもあります。


ただ、経営者や経営幹部が、「うちの社員はダメだよな・・・」「元々の素質が
ないし・・・」こうなってしまっては、成長する前に、信頼関係も崩れてしまいます。


会社としては、入社した社員さんが、いかに辞めないで、成長できる方向へ持って
いなかいと、会社の成長もあり得ないと思います。

最後に、社員さんが辞めないで成長する「3つの理由」をまとめました。離職率が
低く、成長している企業さんの例です。


(1)会社(業界含め)として将来性を示せるビジョン
 ・賃貸仲介、管理業から資産管理業への展開。
 ・会社としてぶれない、理念・行動指針。
 ・事業計画(売上、組織体制、生産性、新事業部、管理戸数、店舗展開など)
 ・営業計画(賃貸仲介、管理、リフォーム、売買、資産コンサルの戦略)
 ・採用計画(事業、営業計画に合わせた新卒、中途採用・育成)


(2)生産性が上がり続ける戦略の仕組み
 ・地域でのお部屋探しのお客様が殺到する仕組み。
  物件仕入れ、写真撮影、条件入力・更新、反響メール対応する、地域1番ネット
  センター作り。量・質・鮮度、各ポータル、HPで圧倒的1番。
 ・収益が上がらない賃貸物件オーナーがお困りごとを頼みたくなる仕組み。
  キャッシュフロー、税金対策に踏み込み、リノベ・売却・建替えの出口提案まで
  できる継続的な情報発信(オーナー通信)と受け皿(定期勉強会開催)作り。
 ・退去時にリノベーションを頼みやすい仕組み。
  手持資金の無い、オーナーが、頭金無しのローンを組め、部屋が契約されるまで
  保証される、家賃を上げるリノベーション保証商品(管理委任が前提)
 ・相続対策を頼まれる仕組み。
  意識するオーナー向けに、具体的に相続対策を進める為の勉強会開催
 ※全て、お客様が困っている事、望んでいる事を、頼みたくなる仕組みです。


(3)社員さんが成長できる育成の仕組み
 ・入社後、入居者サポート(賃貸、管理)→オーナーサポート(PM)→
  オーナー資産サポート(資産管理)と成長に合わせた転属ができる
 ・業務を効率的、効果的にできる専門分業体制
 ・定期的に行われる、採用計画(新卒、中途) 辞めたら補う×
 ・経営計画に基づき、役割を明確化した評価制度(階層に合わせた基準)
 ・会社の成長(生産性向上による利益拡大)に合わせた業績連動型賞与
 ・部下を辞めさせず、成長させる事が一番の仕事。上長評価と管理職研修
 ・社員さんが満足して働ける環境(ヒアリング体制、休日、福利厚生など)

3つの理由は、「ビジョン」と、「仕組み」と、「育成」でした。
2016年に向けて、もう一度見直す機会にして頂ければ幸いです。


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