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NO.254「粗利3倍を実現!賃貸リノベーション3つのステップ」

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 2015年10月13日

 賃貸不動産仲介管理ビジネスの黄金律 Vol.254

 ~賃貸管理ビジネスコンサルティング~

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【コラム】「粗利3倍を実現!賃貸リノベーション3つのステップ」
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全国各地で、総務省住宅・土地統計調査の25年度調査結果が発表されています。
各地の調査結果を見ますと、入居率が5~10%と極端に下降したエリア、
逆に人口流入・都市開発が進み、入居率が上昇したエリアと、二極化している
ことがわかります。
 
またどのエリアにおいても、概ね借家数は増加傾向となっており、
全国で毎年30万室前後の借家建築が続いている状況です。
 
しかし、少子高齢化、労働人口減少、供給過剰、空室リスクという時代の中で、
建て続ける市場の原理から、いかに今ある物件を市場の中で流通・循環
させることができるか?が求められています。
 
そのために必要なことは、物件の中も外も含めた「建物価値」を上げ、
いかに快適に住み続けたくなる物件作りができるか?に尽きます。
 
それがオーナーにとっても、家賃下落をできるだけ少なくし、
生涯家賃収入を最大化させることに繋がり、結果管理会社にとっても
工事収益の拡大(粗利200%)、高入居率(95%以上)の実現に繋がります。
 
 
では3つのステップとはどういったものか?

 
ステップ1.工事の仕組化(業務効率化)=完全外注工事
ここでは、退去工事、巡回・清掃、クレーム修繕のサイクルを
しっかりと回していくための体制と業務作りを行っていきます。
 
管理500戸~1,000戸あたり、専任担当1名、工事粗利1,000万円を目指していきます。
 
・退去~完了14日以内実施
・クレーム対応~修繕工事
・定期巡回・定期清掃実施
 
が行っていける土台作りをします。
 
ステップ2.提案工事拡大(工事売上拡大)=分離外注工事
サイクルを回していく中で、更なる売上UPを目指し、積極提案、
業者への分離発注による利益拡大を図ります。
 
管理1,000戸あたり、専任担当2名、工事粗利2,500万円を目指します。
 
・退去+α提案工事
・クレーム未然防止工事
・長期修繕・メンテ工事実施
・リフォーム商品提案
 
を積極的に行っていきます。
 
ステップ3.自社施工化(工事粗利率向上)=自社材料発注・施工
巡回・清掃・クリーニング、簡易交換工事など、内製化部分を増やし、
利益・生産性の大幅拡大を図ります。
 
管理1,000戸あたり、専任担当4名、工事粗利5,000万円を目指します。
 
・外注と自社施工の原価比較
・部材仕入れ(安価仕入実施)
・現場施工管理
・清掃・ハウスクリーニングの内製化
・簡易交換工事の自社施工化
 
を社内で形作っていきます。
 
以上のようなステップを踏んでいくことで、
売上(粗利)、利益の拡大を図っていきます。
 
 
自社の現状を見極める上で、
ひとつの指標としてお伝えしていることが、
管理戸数に対して、工事粗利が戸あたりいくらを上げているか?
です。
 
(標準クラス)
戸当たり 1万円~2万円
※管理1,000戸、粗利1,000万円~2,000万円
 
(トップクラス)
戸当たり 3万円~5万円
※管理1,000戸、粗利3,000万円~5,000万円
 
です。
 
是非、皆様方の現状と比較しながら、
自社がどの段階にいるか?どう成長ステップを
踏んでいかないといけないか?をお考え頂ければと思います。
 
ありがとうございました。
 
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